任意売却マニュアル 3

不動産仲介業者用 任意売却マニュアル

 ○相談・面談 その1

■ 当事者全員の現状把握

当事者全員の家族構成や年齢、職業等々、当事者の現状をキッチリと把握する必要があります。 これは住宅ローンを申し込む場合と良く似ています。 事案によっては家族や親族への直接売却や買戻しができるケースがありますが、安易に家族や親族への売却ができるような説明は避けるべきです。 親子間売買や親族間売買の住宅ローンは金融機関が積極的に行っていません。

 

 ■ 延滞回数・延滞の背景

十人十色というように住宅ローンの支払いが困難になった理由はいろいろです。リストラ、収入激減、ギャンブル、浪費等々、延滞の背景を聞きとることで、売主様を含め関係者の生活再建に適した解決方法を提案することが可能となります。

 

■ 全ての借入・負債の確認(有坦保・無担保)

住宅ローンは主に住宅金融支援機構、年金融資、民間住宅ローンがあります。

売却不動産の全部事項証明を見れば有担保の借入は把握できますが、オートローンや小口のキャッシングローン、クレジットカードのキャッシング等々の無担保の借入はご本人しか判りません。 この無担保の借入も十分な聞き取りを怠ると後々トラブルになることがあります。 事例としては任意売却を進めている途中に仮差押や差押をされてしまうケースがあります。 そうなると任意売却が途中で頓挫してしまいます。

各借入の残高を確認すること。 借入残高は元本、金利、遅延損害金を分けて確認することが必要です。

 

■ 滞納税金等

住宅ローンの返済が滞ると並行して税金の滞納が始まるケースが多くあります。 税金は滞納しても初めのころは役所から催促状や督促状が郵便で届く程度で市役所の職員が電話や自宅に訪問してくることは稀です。 一度遅れ始めるとどうしても税金の納付は後回しになってしまいます。 また、税金は種類があり地方税のうち市区町村税は(固定資産税・市県民税・市府民税・軽自動車税・国民健康保険等)、地方税のうち県・府・都税は(不動産取得税等)、国税は(所得税・消費税等)があります。

滞納税の種類の聞き取りを怠ると後々困ることになります。 不動産業に携わる我々には当たり前のことでも、売主さんの中には地方税・国税の違いや種類を知らない方もおられます。 登記名義人が自営業者の場合は国民健康保険の滞納にも気をつけましょう。 市区町村税の係と国民健康保険の係は窓口が異なっています。

各滞納税の税額を確認すること。 滞納税は本税、督促費、遅延税を分けて確認することが必要です。

 

■■ 御法度です(絶対にしてはいけない)

当事者にお金が残るような説明や実際に金銭を渡したりしてはいけません。 また、残った債務の支払いが免除される等々、当事者に有利な話ばかりしてはいけません。 債権者が認めてくれる控除費用以外は全て債権者に返済する義務があります。 債権者が認めていない金銭を当事者に渡すことは詐欺行為となります。

というか・・当事者さんにお金が残るはずが無いのです。

 

不動産任意売却に関わる仲介業者の営業のみなさんへ

任意売却は関係者が多く権利関係が複雑に絡んでいます。案件ごとに解決事案が異なるために途中で投げ出したくなることが多々あります。 そんな時は、私達を思い出してください。 不動産任意売却に関わる、あんなこと、こんなこと、『どうしようか?』『どうしたらいいのかな?』『誰に聞けばいいのかな?』・・お電話でのご相談、メールでのご相談、何なりとご相談ください。

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