任意売却マニュアル5

不動産仲介業者用 任意売却マニュアル⑤

○物件査定

物件査定はご説明するまでも無く、日々の業務でされていることです。

ここでは任意売却物件特有の査定ポイントをご説明します。

 

■権利関係の調査(登記名義人・売主・主債権者・連帯債務者・債権者・差押登記)

全部事項証明を最初からじっくり良く見て下さい。

登記名義人と売主の名前は合っているか?債務者、連帯債務者との関係、債権者の順位、設定登記受付年月日、差押登記(税金や競売申立)を整理します。

登記名義人の所有者の住所は旧住宅金融公庫の借入以外は購入時点の住所で登記されていることが多く、売却の際には現住所への変更登記が必要です。中には住所地を転々としており住所の沿革を取寄せるのに時間が掛かる場合があります。また婚姻による名字変更があります。その際は本籍地を確認しておくと取寄せがスムーズです。

債権者(抵当権・根抵当権)は旧住宅金融公庫等の政府系金融機関以外は保証会社が抵当権者になっていることがほとんどです。延滞が始まっても直ぐには代位弁済が行われないため、保証会社との任意売却交渉は代位弁済が完了してからになります。

その他、債権者の順位変更の有無も良く確認してください。順位変更や同順位等々、いざ債権者に対して担保抹消の交渉をする際に順位を間違えていると恥をかくこととなります

競売開始の差押登記がある場合はその競売開始決定の日付けを確認してください。管轄の裁判所によって処理スピードに若干の差がありますが、凡そ6ケ月から10ケ月程度で入札になります。

競売や滞納税の差押登記が行われる場合、所有者(債務者)には書面等により連絡がありますが、仲介業者には一切連絡はありません。所有者(債務者)に『連絡があれば直ぐに必ず連絡ください。』と念を押して伝えます。適時、登記に変更がないか全部事項を確認することが賢明です

 

不動産任意売却に関わる仲介業者の営業のみなさんへ

任意売却は関係者が多く権利関係が複雑に絡んでいます。案件ごとに解決事案が異なるために途中で投げ出したくなることが多々あります。 そんな時は、私達を思い出してください。 不動産任意売却に関わる、あんなこと、こんなこと、『どうしようか?』『どうしたらいいのかな?』『誰に聞けばいいのかな?』・・お電話でのご相談、メールでのご相談、何なりとご相談ください。

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マーク

 


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